keyboard_arrow_up
  • We maken kennis met u en lichten onze werkwijze toe
  • We bespreken uw persoonlijke situatie en wensen
  • We geven een indicatie van de doorlooptijd en de kosten

Scheiden en de hypotheek

Eigen woningbezitters die in 2014 en 2015 gingen en gaan scheiden, kregen te maken met nieuwe strenge hypotheekregels die in 2013 van toepassing zijn geworden.

Als je in gemeenschap van goederen bent gehuwd en men heeft  een koophuis, dan zijn de scheidende partners beiden voor 50% eigenaar. Ze hebben tevens beiden hun eigen Eigenwoningschuld. Deze is individueel en niet overdraagbaar. Als na een scheiding één van de partners in het huis wil blijven wonen, dan zal hij/zij de helft van het huis van zijn/haar ex moeten kopen. Veelal is hier een nieuwe lening voor nodig.

Als beiden al een hypotheek hebben, gelden de oude regels alleen voor de oorspronkelijke eigen helft van de hypotheek. Voor het deel van de hypotheek dat wordt overgenomen, zal de overnemende partner te maken krijgen met nieuwe voorwaarden en condities.

Wat is er veranderd in 2013?

  • In 2015 mag een nieuwe hypotheek maximaal 103% van de marktwaarde van een woning bedragen. De komende jaren gaat daar elk jaar 1% vanaf tot 100% van de waarde van de woning in 2018.
  • Een aflossingsvrije hypotheek mag niet hoger zijn dan 50% van de waarde van de woning. Dat geldt alleen voor nieuwe hypotheken.
  • Vanaf 2013 is het verplicht om een nieuwe hypotheek in 30 jaar in minimaal een annuïtair aflosschema af te lossen, tenminste als gebruik wordt gemaakt van het recht op de hypotheekrenteaftrek.
  • De woonlastennormen die het NIBUD vaststelt, bepalen hoeveel procent van je inkomen je mag gebruiken voor een hypotheek. De normen zijn aagescherpt.
  • Een hypotheek oversluiten onder de oude voorwaarden is alleen toegestaan als de nieuwe hypotheek niet hoger is dan de oude hypotheek. Indien de bestaande hypotheek wordt verhoogd – bijvoorbeeld voor een verbouwing – dan is de hypotheekrente voor het extra geleende bedrag alleen fiscaal aftrekbaar als het bedrag volledig en binnen 30 jaar annuïtair of lineair wordt afgelost.

Wat gebeurt er na een (echt)scheiding?

Stel dat na een scheiding een van de partners de gezamenlijke woning toebedeeld wil krijgen, dan zal de hypotheekverstrekker één van beiden uit hoofdelijke aansprakelijkheid ontslaan. De banken en verzekeraars zouden deze situatie als een ‘nieuwe hypotheek’ moeten beoordelen. Wat doen ze?

  • Ze bekijken naar de marktwaarde van het toe te bedelen huis. (loan to value)
  • De nieuwe strenge hypotheekregels worden toegepast en zullen duidelijk moeten maken of de achterblijver alle lasten in zijn eentje kan betalen. (loan to income)
  • Bijvoorbeeld een 100% aflossingsvrije hypotheek mag niet ongewijzigd voort gezet worden. Alleen het eigen deel ter grootte van 50% van de marktwaarde van de woning mag aflossingsvrij zijn op basis van de oude voorwaarden van voor 2013.
  • Het hypotheekdeel, dat wordt overgenomen van de ex-partner, zal voortaan via een annuïtair aflosschema worden afgelost om het recht op volledige hypotheekrenteaftrek te krijgen.
  • Door de toepassing van deze nieuwe regels valt de hypotheek vaak duurder uit. In deze tijd is de situatie vaak dat het huis door de dalende huizenprijzen minder waard is en staat zoals het dan wordt genoemd onderwater.

Hoe zit het met de hypotheekrenteaftrek?

De Belastingdienst ziet bestaande hypotheken van gehuwden die vóór 1 januari 2013 zijn afgesloten als 50% schuld voor de één en 50% schuld voor de ander, tenzij er in de huwelijkse voorwaarden iets anders is vastgelegd. De nieuwe schuld die aangegaan wordt om het deel van de ex-partner over te nemen, wordt gezien als een nieuwe hypotheekschuld. Om voor de volledige hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen is er de verplichting om de nieuwe lening in 30 jaar tijd via een annuïtair aflosschema af te lossen.

Betaalt de vertrokken partner de hele rente:

  • Dan is de helft van de rente voor de vertrekkende partner  tot 24 maanden na vertrek aftrekbaar onder de eigenwoningregeling vanaf het moment dat de vertrekkende partner volgens de gemeentelijk basisadministratie op een nieuw adres is ingeschreven.
  • De andere helft van de rente is voor de vertrekkende partner aftrekbaar als betaalde alimentatie. Dat deel van de rente zal de ex aangeven als ontvangen alimentatie (dat is belast via de inkomstenbelasting). De ex mag hetzelfde bedrag aftrekken als rente voor de eigen woning. Per saldo profiteert de ex dus niet van de renteaftrek, behalve nadat de 24 maanden eigenwoningregeling is afgelopen.
  • Beiden geven 50% van het eigenwoning forfait op.
  • Als de vertrokken partner huur ontvangt van de ex-partner, hoeven beiden verder niets meer aan te geven. Ook de huur niet.
  • Als de vertrokken partner geen huur in rekening brengt aan de ex-partner, mag hij het bedrag dat is opgegeven als eigenwoningforfait óók invullen als aftrekbare betaalde alimentatie. De ex-partner vult dit bedrag in de aangifte dan in als ontvangen partneralimentatie (belast via de inkomstenbelasting).

Betaalt de vertrokken partner nog de helft van de rente:

  • Dan is die gedurende de eerste 24 maanden na het vertrek voor de vertrekkende partner aftrekbaar onder de eigenwoningregeling. De vertrekkende partner zal overigens ook de helft van het eigenwoningforfait opgeven, maar datzelfde bedrag is voor de vertrekkende partner aftrekbaar als partneralimentatie.
  • De achterblijvende partner zal ditzelfde bedrag opgeven als ontvangen partneralimentatie en geeft daarnaast zelf ook de helft van het eigenwoningforfait op en mag de hypotheekrente voor de eigen helft van de hypotheek aftrekken.

Als die 24 maanden zijn verlopen, is de rente niet meer aftrekbaar. De vertrokken partner zal vanaf dan de helft van de WOZ-waarde van het huis opnemen in box 3. De lening die de vertrekkende partner nog heeft voor dat huis mag de vertrekkende partnerwel aftrekken van het vermogen in box 3. Als de achterblijvende partner geen huur betaalt, geldt een bedrag ter grootte van het halve eigenwoningforfait dan nog steeds als partneralimentatie: belast bij de achterblijvende partner en aftrekbaar bij de vertrekkende partner.

Indien er vóór 1 januari 2013 al een getekend (echt)scheidingsconvenant (vaststellingsovereenkomst) is, waar beide partijen zich aan moeten houden en waarin de koop is vastgelegd en de scheiding is ingediend voor 01-01-2013, dan blijven de oude regels gelden. Dit overgangsrecht liep tot 31-12-2013.

Stel de woning wordt niet toebedeeld, en de woning blijft gemeenschappelijk eigendom. Ook als één van de partners er in blijft wonen en de ander het huis verlaat.

  • Degene die de woning verlaat mag 24 maanden lang (de scheidingsregeling) het eigenwoningforfait aangegeven en mag de door hem of haar betaalde hypotheekrente (maximaal 50%) aftrekken in box 1.
  • Verlaat ook de andere partner het huis binnen 2 jaar en wordt het huis te koop gezet, dan wordt de scheidingsregeling van 2 jaar omgezet in de verhuisregeling. De woning blijft dan een eigen woning tot de eerste 31 december na 3 jaar na zíjn vertrek.
  • De verhuisregeling begint wanneer je het huis verlaat. Voor de partner die in het huis blijft wonen, begint de termijn pas als het huis werkelijk leeg te koop staat. Die kan de rente dus nog langer aftrekken.

Na afloop van de scheidingsregeling van 2 jaar – tenzij het huis leeg te koop staat – valt het aandeel van de woning en van de bestaande hypothecaire geldlening van de vertrokken (ex-)partner niet langer in box 1, maar in box 3. Hetzelfde geldt als de termijn van de verhuisregeling is verlopen. Vanaf dat moment is de hypotheekrente niet langer fiscaal aftrekbaar. De schuld mag in box 3 worden opgenomen.

  • De ex-partner die de woning verlaten heeft, kan wel de helft van het eigenwoningforfait als alimentatie aftrekken.
  • De ex-partner die in de woning is blijven wonen, geeft de helft van het eigen woningforfait op als ontvangen alimentatie en betaalt hierover dus belasting.

De praktijk

Ondanks het feit dat de overheid, waaronder de belastingdienst, heel duidelijk zijn in de regels omtrent bijvoorbeeld het ontslag hoofdelijkheid van de hypothecaire lening loopt de praktijk toch echt anders. Banken en verzekeraars houden er hun eigen regels op na. Vaak ten nadele van de klant.

Bij toebedeling van de gezamenlijke woning aan een van beide partners spelen twee zaken een rol:

  • Boete regeling bestaande hypotheek
  • Restschuldfinanciering

1. Boete regeling bestaande hypotheek

De meeste banken brengen een boete in rekening op het moment dat het ontslag hoofdelijkheid leidt tot een nieuwe annuïteitenhypotheek. Er is geen draagvlak om dit te doen. Conform de Wet is het namelijk een aankoop na scheiding en geen omzetting naar een ander, vaak lager, rentepercentage.

2. Restschuldfinanciering

Regelmatig wordt de gezamenlijke huis nog met restschuld verkocht. en staat het huis onder water en wordt verlies op de verkoop van de woning gemaakt. Dit verlies is extra vervelend als de verkoopprijs van de woning lager is dan de hypotheek op het huis. De bank waar de hypotheek liep, zal volledig terug betaald moeten worden. Soms kan de restschuldfinanciering meegenomen worden naar een andere woning, en soms moet naar een andere financiering worden gezocht. Voor een restschuld zijn meerdere oplossingen denkbaar.. Vanaf 2015 is de rente op een restschuld 15 jaar aftrekbaar als hypotheekrente mits de restschuld financiering via een annuitair aflosschema wordt afgelost.

De restschuldfinanciering is voor veel banken ook een ding. Er worden allerlei voorwaarden aangesteld die de overheid niet heeft bedoeld. Bijvoorbeeld de restschuldfinanciering mag alleen bij de bank of verzekeraar gesloten worden als daar ook de hypothecaire geldlening is gesloten.

Gelukkig gaan steeds meer banken en verzekeraars over op de maatwerkoplossing die gebaseerd op de woonlast die op het inkomen gedragen kan worden (het netto besteedbaar inkomen). De vertrekkende partner kan op deze wijze vaak de eigen woningschuld verrekenen met ander boedelbestanddelen en de volledige hypotheek kan dan worden overgenomen door de partner die de gezamenlijke woning krijgt toebedeeld. 15% van de waarde van de gezamenlijke woning kan meegefinancierd worden als restschuldfinanciering. Dit geeft vele mogelijkheden.

Restschuldfinanciering is geen standaardregeling maar maatwerk. In dit soort trajecten is een optimale samenwerking met scheidingsspecialisten een absolute must.

Een scheidingsspecialist en een hypothecair adviseur stemmen het financiële advies én de scheidingsbegeleiding gedurende het gehele scheidingsproces met elkaar af. Een win-win situatie voor alle partijen, waarbij de klant het hele proces wordt ontzorgd en optimaal wordt bediend met u als hypothecair adviseur als regisseur.

Vrijblijvend een afspraak maken

Na het versturen nemen we snel contact met u op om de afspraak definitief in te plannen.

Waarom een afspraak maken?

  1. We maken kennis met u en lichten onze werkwijze toe
  2. We bespreken uw persoonlijke situatie en wensen
  3. We geven een indicatie van de doorlooptijd en de kosten

Onze mediators worden gemiddeld beoordeeld met een

9.2

Score op basis van 211 beoordelingen.